No que se refere ao sujeito passivo do IPTU, o art. 34 do Código Tributário Nacional – Lei 5.172/66 elegeu como contribuinte do IPTU tanto o proprietário do imóvel (legítimo proprietário, com escritura pública levada a registro), quanto o titular do seu domínio útil (enfiteuta e usufrutuário) e o possuidor a qualquer título (conforme art. 1.196 do CC); neste último caso, desde que esteja presente o animus domini (posse com intenção de ser dono ou proprietário da coisa), conforme jurisprudência do STJ e do STF (STJ – REsp 681.406/RJ; STF – RE 1238332/PR), não alcançando, portanto, o mero locatário ou comodatário.

IPTU de imóvel alugado: quem paga?

Antes de falar quem deve pagar o IPTU de imóvel alugado, é necessário um esclarecimento para que não haja confusão. Embora seja prática comum os contratos de aluguel e de comodato transferirem a responsabilidade pelo pagamento do IPTU ao inquilino, o ato negocial entre as partes não altera a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias, conforme prevê o art. 123 do CTN:

Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

Desse modo, independente de previsão contratual de transferência da responsabilidade, o Município sempre deverá cobrar o imposto do “dono” do imóvel. Assim, caso o locatário ou comodatário não honre com o pagamento, quem será protestado ou executado será o “dono” do imóvel.

Qual a ordem de preferência dos contribuintes do IPTU?

Visto a possibilidade de coexistência de múltiplos contribuintes do IPTU, a súmula 399 do STJ estabeleceu que “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”. Por isso, é necessário verificar no caso concreto se a legislação municipal estabeleceu alguma ordem de preferência entre eles. Não existindo ordem de preferência, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro, visando a facilitar o procedimento de arrecadação, assim tem decidido o STJ:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA-E-VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. 1. O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do IPTU “é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. 2. A existência de possuidor apto a ser considerado contribuinte do IPTU não implica a exclusão automática, do pólo passivo da obrigação tributária, do titular do domínio (assim entendido aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis). 3. Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação. 4. Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ – REsp: 475078 SP 2002/0139284-0, Relator: Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, Data de Julgamento: 14/09/2004, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 27/09/2004 p. 213)

O julgado acima também traz uma importante advertência a quem vende imóvel por meio de contrato particular, não exigindo do comprador o registro da escritura. O que é ainda mais preocupante para as imobiliárias e empresas de loteamento, que comercializam inúmeros imóveis.

Como transferir o IPTU para o nome do comprador?

Como visto, para se desvincular da obrigação, não basta apresentar ao fisco o contrato de compra e venda. A menos que o imóvel não tenha registro, é necessário comprovar que deixou de ser proprietário, o que somente será possível com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, consoante art. 1.245, caput e §1°, do Código Civil.