Não deve ser novidade para ninguém que a base de cálculo do ITBI prevista no art. 38 do CTN é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, mas a grande questão é como se chegar a esse valor venal. Até pouco tempo, o STJ admitia que o valor venal adotado para o ITBI não precisava coincidir com o valor venal utilizado para fins do IPTU, mas admitia que coincidisse, caso assim o Município optasse.

Porém, em 2022, o STJ fixou um novo entendimento, impedindo a utilização da base de cálculo do IPTU para fins de cálculo do ITBI.

BASE DE CÁLCULO DO ITBI APÓS O TEMA 1113 DO STJ

Através do Tema 1113, o STJ fixou a seguinte jurisprudência:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI APÓS O TEMA 1113 DO STJ

Acontece que muitas leis municipais ainda estabelecem que o valor venal para cálculo do ITBI será o preço da aquisição declarado pelo contribuinte ou aquele utilizado para fins de cobrança do IPTU, o que for maior, mas o contribuinte poderá questionar a lei que tenha previsto desse modo.

A grande questão ignorada pela maioria é que o STJ não excluiu a possibilidade de arbitramento da base de cálculo, mas é importante ter em vista que o fisco só pode utilizar esse método nos casos permitidos pelo art. 148 do CTN, devidamente justificados:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Nesse caso, para não violar o princípio da legalidade, a lei municipal não poderá prever a fixação da base de cálculo por meio de ato infralegal, como portaria ou decreto. Em vez disso, a lei deverá estabelecer que o valor venal corresponderá ao valor da operação declarado pelo contribuinte, admitindo-se, todavia, que a autoridade fiscal faça o arbitramento da base de cálculo, quando verificado que os valores declarados pelo contribuinte não correspondam à realidade, o que poderá ser feito através da comparação do valor declarado com o valor apurado por meio da pauta referencial.

Esse método de arbitramento sugerido é o mesmo há muitos anos utilizado pela União, para cobrança do imposto de importação, até então muito bem aceito. Então não creio que existam fundamentos suficientes para afastá-lo em relação ao ITBI.

PRINCIPAIS ERROS AO PREENCHER A DECLARAÇÃO PARA PAGAMENTO DO ITBI

O que tem levado os contribuintes a não terem êxito na aplicação da tese é o preenchimento da declaração com omissões, desacompanhada dos documentos obrigatórios. Por exemplo, ausência do instrumento que serviu de base para a operação (contrato ou escritura lavrada), o que acaba autorizando o arbitramento pela autoridade fiscal.

Para fazer valer a tese do tema 1113, deve-se apresentar toda a documentação exigida pelo Município, sem omissões. Se possível, apresentar também comprovante de pagamento do valor declarado (PIX, depósito etc.). Assim, dificilmente o fisco terá argumentos para sustentar um arbitramento da base de cálculo.

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